Ипотека на off-plan: потолок 50% и ставки от 3,49%

Новое правило: половина — ваши деньги

С июля 2026 года Центробанк ОАЭ ограничил ипотечное финансирование строящегося жилья (off-plan) потолком 50% от оценочной стоимости объекта — и это правило действует для всех категорий покупателей, независимо от цены. Резидент вы или нет, покупаете студию или виллу за AED 20 млн — банк не выдаст больше половины.

Это не техническая деталь, а структурная перемена в том, как считается сделка на этапе строительства. Раньше условия по off-plan сильно различались от банка к банку и от проекта к проекту; теперь есть единый потолок, от которого можно планировать бюджет заранее, ещё до выбора конкретного юнита.

Кто уже кредитует и под какой процент

Рынок отреагировал быстро. Уже в августе появились продукты финансирования off-plan до 50% — причём сразу и для резидентов, и для нерезидентов (Arabian Business, 22 августа). До этого нерезидентам получить ипотеку на строящееся жильё было заметно сложнее, а условия — жёстче.

В сентябре банки начали предлагать ставки от 3,49% на off-plan, в том числе по проектам Palm Jebel Ali, The Acres и Nad Al Sheba Gardens (Arabian Business, 15 сентября). Это конкурентные условия даже на фоне готового жилья — раньше строящиеся объекты почти всегда финансировались дороже из-за риска стадии стройки. Разрыв в ставке между off-plan и готовым жильём заметно сузился за один месяц.

Готовые решения от девелоперов и ускоренная регистрация

Ellington Properties и ADCB запустили предодобренные решения для покупки как off-plan, так и готового жилья (Gulf News, 16 сентября). На практике это значит, что покупатель узнаёт размер одобренного лимита до того, как выбрал юнит, а не после внесения брони — и может сразу торговаться в рамках реального бюджета.

Параллельно DLD запустил платформу первичной регистрации на базе ИИ для девелоперов, которая автоматически обрабатывает подходящие сделки (WAM / Gulf News, 3–4 сентября). На практике это означает более короткие сроки от подписания до регистрации права — что особенно важно, когда транш ипотечных средств привязан к конкретному этапу стройки, а не к абстрактной дате.

Всё это происходит на фоне того, что off-plan остаётся основным сегментом рынка — около 75% всех сделок в августе (Cavendish Maxwell через Khaleej Times). Банки и девелоперы, по сути, подстраивают финансовые продукты под уже сложившуюся структуру спроса, а не создают новую моду.

Как считать реальную стоимость входа

Ставка 3,49% и лимит 50% — это только часть уравнения. По опыту сопровождения сделок, есть три вещи, которые покупатели регулярно недооценивают.

Во-первых, банк кредитует off-plan не у любого застройщика, а только по аккредитованным проектам. Прежде чем считать бюджет под конкретный объект, стоит уточнить, входит ли девелопер в список банка — иначе одобренный лимит окажется бесполезен именно для выбранного юнита.

Во-вторых, деньги по ипотеке на этапе строительства выдаются не одной суммой, а траншами — по мере готовности объекта. Это значит, что график платежей девелоперу и график выдачи транша банком должны совпадать по срокам. Разрыв между ними — самая частая причина, из-за которой покупатель вынужден закрывать очередной платёж из своего кармана раньше, чем планировал изначально.

В-третьих, полная стоимость входа не заканчивается на первоначальном взносе. Нужно закладывать регистрационный сбор DLD в размере 4%, комиссию за оформление, оценку объекта банком и страховку. На объекте в несколько миллионов дирхам эти статьи в сумме составляют не проценты, а сотни тысяч дирхам сверху — и именно их чаще всего забывают включить в первоначальный расчёт.

Что это значит на практике

Если вы собственник, продающий готовый объект: расширение ипотечного финансирования на off-plan косвенно усиливает конкуренцию за вашего покупателя — часть спроса, который раньше шёл в готовое жильё из-за доступности ипотеки, теперь может рассматривать и стройку. Это дополнительный аргумент в пользу точной оценки и быстрой, а не затянутой сделки.

Если вы покупатель off-plan впервые: закладывайте в бюджет не 50% от цены, а 50% плюс DLD 4%, комиссии, оценку и страховку — реальный порог входа выше заголовочной цифры. И проверяйте аккредитацию застройщика у выбранного банка до того, как вносите бронирование.

Если вы инвестор, рассматривающий off-plan как инструмент: ставка от 3,49% и предодобренные решения от девелоперов и банков снижают стоимость капитала на входе. Но траншевая структура выплат требует точного расчёта кэш-флоу на весь срок стройки, а не только на момент покупки.

Хотите разобрать конкретный проект — какой банк его аккредитовал и как совпадают графики платежей — пишите в WhatsApp. Соберу расчёт за 24–48 часов.

Это редакционная аналитика на основе публичных данных Центробанка ОАЭ, DLD, Arabian Business и Gulf News. Не является инвестиционным советом.