Частые вопросы о покупке недвижимости в Дубае

Да, иностранец может купить недвижимость в Дубае в зонах freehold, которые утвердило правительство Дубая.

Freehold даёт полную собственность без ограничения срока. В части зон вместо этого действует долгосрочное право на срок до 99 лет. Зоны определены законом № 7 от 2006 и положением № 3 от 2006, примеры: Dubai Marina, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Business Bay, JVC.

Иностранная компания напрямую владеть недвижимостью не может: для этого нужна компания в свободной экономической зоне. Перед покупкой важно убедиться, что дом находится в зоне, где иностранцам разрешено владение.

Сверх цены главный расход - сбор DLD в размере 4% от цены квартиры.

Официально он делится поровну: 2% платит покупатель и 2% продавец. На вторичном рынке Дубая по договору его обычно целиком платит покупатель; кто платит, прописывается в договоре.

Дополнительно: title deed 250 AED и сбор центра регистрации 4 000 AED + НДС при цене от 500 000 AED (2 000 AED + НДС, если дешевле). При ипотеке регистрация залога стоит 0,25% от суммы кредита.

При перепродаже квартиры застройщик выдаёт NOC. Его стоимость устанавливает сам застройщик, уточняйте её заранее.

Основная защита - эскроу-счёт проекта: по закону № 8 от 2007 деньги покупателей поступают на него в аккредитованном банке и тратятся только на строительство.

Кредиторы застройщика наложить арест на эти средства не могут. После завершения 5% удерживаются в течение года как гарантия по дефектам. Закон также регулирует, что происходит со средствами на эскроу, если проект не завершён.

Договор регистрируется в реестре Oqood, сбор DLD тот же 4%. Застройщика и проект проверяют в приложении Dubai REST (статус, процент готовности, эскроу-счёт) и в списке одобренных застройщиков DLD.

Да: Golden Visa на 10 лет при стоимости объектов от 2 000 000 AED (по данным ICP и DLD).

Можно с ипотекой, если кредит выдан одобренным местным банком; нужно письмо банка. Off-plan от одобренного застройщика тоже допускается (ICP).

Визу можно оформить на семью: супруг(а), дети и родители, нужна медстраховка. Есть и двухлетняя виза инвестора в недвижимость через DLD: условия и пороги указаны на странице услуги.

Да, можно купить через представителя по официальной доверенности, личный приезд не обязателен.

Доверенность, оформленная за рубежом, должна быть заверена и легализована для ОАЭ и переведена на арабский. Порядок зависит от страны, я уточняю его под конкретный случай.

Полностью онлайн-сервис DLD Dubai Now доступен только держателям UAE ID, нерезиденту он не подходит. При покупке у застройщика договор часто подписывается электронно. Напишите, из какой вы страны, и я скажу, какие документы нужны.

Да, банки ОАЭ выдают ипотеку иностранцам, а лимиты по доле кредита задаёт Центробанк ОАЭ.

Для экспатов: первое жильё до 5 млн AED - до 80% стоимости, дороже 5 млн AED - до 70%; второе и инвестиционное жильё - до 60%; off-plan - до 50%. Банки вправе ставить условия строже.

Отдельной нормы ЦБ для нерезидентов нет: банки решают сами и обычно дают нерезидентам меньшую долю. Регистрация ипотеки в DLD стоит 0,25% от суммы кредита.

Ежегодного налога на недвижимость и налога на доходы физлиц в ОАЭ нет.

Доход частного лица от сдачи жилья не облагается корпоративным налогом (Cabinet Decision № 49 от 2023 и руководство FTA для физлиц-инвесторов в недвижимость). При владении через компанию действуют правила корпоративного налога.

НДС на перепродажу и аренду жилья не начисляется, эти операции освобождены. Первая продажа нового жилья в течение 3 лет после завершения облагается по ставке 0%.

Арендатор платит городской сбор housing fee 5% годовой аренды через счёт DEWA. Налоги в стране вашего налогового резидентства зависят от её законов, уточняйте у налогового консультанта.

Service charges - это ежегодные сборы на содержание общих зон дома и комьюнити.

Ставка за кв. фут в год умножается на площадь из title deed. Бюджет утверждает RERA после аудита, без одобрения управляющая компания брать сборы не вправе. Платить утверждённые сборы владелец обязан (закон № 6 от 2019).

Ставку по конкретному дому можно посмотреть в Service Charge Index DLD: на сайте DLD, в Mollak и в Dubai REST. Я проверяю её до сделки.

Долгосрочный договор аренды нужно зарегистрировать в Ejari, это обязательно.

Повышение аренды при продлении ограничено указом № 43 от 2013 и индексом аренды RERA: от 0% до 20% в зависимости от того, насколько текущая аренда ниже рыночной. Об изменении условий предупреждают за 90 дней.

Для посуточной сдачи нужно разрешение holiday home от DET на каждый объект до публикации объявления.

Доход зависит от дома и района, я считаю его по фактическим сделкам аренды в конкретном доме.

Проверка делается по официальным реестрам DLD, и я провожу её до внесения депозита.

Застройщика проверяют по списку одобренных застройщиков DLD. Строящийся проект - в Dubai REST: статус, процент готовности, эскроу-счёт.

Готовая квартира: право собственности продавца подтверждает title deed через сервисы DLD, отсутствие долгов перед застройщиком - NOC, а ставку service charges видно в индексе DLD. Депозит стоит вносить только после этих проверок.

Да: программа First-Time Home Buyer от DLD и DET, запущенная в июле 2025.

Она для резидентов ОАЭ от 18 лет, у которых нет freehold-жилья в Дубае. Участникам доступны приоритетный доступ к off-plan, льготные цены на юниты до 5 млн AED и ипотечные продукты банков-партнёров.

Программа создана для всех национальностей и уровней дохода, но нерезидентам не подходит. Условия смотрите в официальном сообщении DLD.

Я Даниил Шалабаев, брокер по недвижимости в Дубае в агентстве Whitewill, работаю на русском и английском.

Помогаю купить готовую квартиру или off-plan, продать, подобрать объект под сдачу в аренду. Веду сделку до регистрации в DLD. До недвижимости работал в корпоративных финансах в Альфа-Банке в Москве, окончил King's College London.

Начать просто: напишите мне в WhatsApp бюджет, цель (жить, сдавать, виза) и сроки. Я пришлю подходящие варианты с расчётом расходов.